- financement
Fonds propres et capacité financière pour l'achat d'un logement
Le rêve d'accéder à la propriété anime de nombreuses personnes âgées entre 35 et 50 ans. Mais avant que ce rêve ne se concrétise, les banques examinent deux points essentiels : les fonds propres et la capacité financière. Nous vous expliquons de manière simple et claire ce qui compte dans ce domaine – et pourquoi il est avantageux de commencer à épargner tôt.
Quels sont les aspects financiers à prendre en compte pour devenir propriétaire ?
Un exemple simple illustre la composition des fonds propres et de l'hypothèque :
- Prix d'achat du logement : CHF 800’000
- Au moins 20 % de fonds propres : CHF 160’000
- Hypothèque (prêt bancaire) : CHF 640’000
Plus vous apportez de fonds propres, plus votre hypothèque sera faible – et plus vos coûts à long terme liés à la propriété immobilière seront réduits.
Que sont les fonds propres ?
Les fonds propres correspondent à votre capital personnel que vous utilisez lors de l’achat d’un logement, par exemple :
- Épargne
- Fonds du pilier 3a
- Fonds de la caisse de pension (sous certaines conditions)
Important : au moins 10 % doivent être constitués de fonds propres dits « durs », c'est-à-dire hors fonds de la caisse de pension.
Remarque : plus vos fonds propres sont élevés, plus votre hypothèque sera faible et plus vos frais courants seront réduits à long terme.
Que signifie la capacité financière ?
La capacité financière permet de déterminer si vous êtes en mesure de financer votre logement à long terme. Les banques adoptent une approche prudente et vérifient que les charges courantes ne dépassent pas environ un tiers de votre revenu brut.
Sont pris en compte :
- Un taux d'intérêt calculé d'environ 4,5 % de l'hypothèque
- Amortissement : le remboursement de la deuxième hypothèque doit être achevé dans un délai de 15 ans
- Frais annexes : environ 1,1 % du prix d'achat par an
Ce calcul vous évite que votre logement ne devienne un fardeau financier en cas de hausse des taux d'intérêt.
Le lien entre apport personnel et capacité de remboursement
Si vous apportez plus de 20 % de fonds propres
- une hypothèque moins élevée
- des coûts d'intérêts, d'amortissement et d'entretien moins élevés
- une meilleure capacité de remboursement
Si vous apportez uniquement les 20 % minimum de fonds propres
- une hypothèque plus élevée
- des coûts courants plus élevés
- une capacité de remboursement atteignant plus rapidement ses limites
En bref :
Plus tôt vous constituerez un apport personnel, plus vous pourrez réaliser sereinement votre rêve d'accéder à la propriété.
Notre conseil
Vous n'avez pas besoin de tout calculer vous-même. Un entretien personnalisé vous permettra d'y voir plus clair rapidement et vous donnera une idée réaliste du montant de l'achat immobilier que vous pouvez financièrement vous permettre.
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