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Capacité financière – À combien peut s’élever le prix de la maison?
Le montant nécessaire pour acheter un bien immobilier dépend principalement des propres ressources et revenus. Les banques et assureurs font tous des calculs plus ou moins similaires lorsqu’ils envisagent d’accorder un prêt hypothécaire. Trois facteurs entrent en jeu dans ce calcul de la capacité financière:
Fonds propres
Le futur propriétaire doit contribuer lui-même à hauteur d’au moins 20 % du prix d’achat – que ce soit par le biais de son compte, de titres, d’un prêt privé, d’une avance sur héritage ou d’un retrait anticipé d’avoirs de la caisse de pension (plus d’informations sur: Fonds propres).
Prêt hypothécaire
Un prêt hypothécaire permet de financer jusqu’à 80 % du prix d’achat. Il est divisé en une première hypothèque (maximum deux tiers du prix d’achat) et une deuxième hypothèque. Pour la deuxième hypothèque, un taux d’intérêt plus élevé est appliqué en fonction de la banque, du bien immobilier et du client. En outre, elle doit être amortie – c’est-à-dire remboursée – dans les 15 ans ou avant la retraite. De nombreux prestataires accordent aujourd’hui un prêt hypothécaire pour la totalité du prêt; toutefois, celui-ci doit lui aussi être amorti à hauteur de deux tiers du prix d’achat.
Calcul de la capacité financière
Les établissements financiers vérifient si le prêt hypothécaire est acceptable. Il l’est si le coût du bien immobilier ne dépasse pas 33 à 35 % des revenus de l’acheteur. Ces coûts comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement de la deuxième hypothèque et les coûts accessoires (généralement 1 % de la valeur vénale). Et ce ne sont pas les faibles taux d’intérêt hypothécaires actuels qui sont calculés, mais plutôt des taux de 4,5 à 5 % selon la banque, débiteur et l’hypothèque (en 2024).
| Conseil |
|---|
| Chacun peut effectuer le calcul de de sa capacité financière. De nombreuses banques disposent de calculateurs en ligne à cet effet sur leurs sites web. |
| Calculez votre capacité financière avec le calculateur hypothécaire Clientis. |
|---|
Exemple
| Situation de départ | ||
| Prix d’achat du bien immobilier | CHF | 700'000 |
| Fonds propres | CHF | 140'000 |
| Capitaux étrangers nécessaires (80% du prix d’achat = plafond) | CHF | 560'000 |
| Revenu annuel brut | CHF | 120'000 |
| Capitaux étrangers nécessaires | ||
| 1ère hypothèque (66% du prix d’achat ou moins) | CHF | 462'000 |
| 2ème hypothèque (différence entre le capital emprunté total et la 1ère hypothèque) | CHF | 98'000 |
| Coûts annuels | ||
| Coût des intérêts de la 1ère et 2ème hypothèque (4,5%*) | CHF | 25'200 |
| + amortissement 2ème hypothèque (98 000 CHF en 15 ans) | CHF | 6'533 |
| + Coûts accessoires et d’entretien (1% de la valeur de la propriété) | CHF | 7'000 |
| Coûts annuels totaux | CHF | 38'733 |
| Viabilité financière | ||
| 35% du revenu brut | CHF | 42'000 |
| – Coûts annuels du bien immobilier | CHF | –38'733 |
| Réserve | CHF | 3'267 |
Le bien immobilier est supportable pour le demandeur.
*Le calcul n’est pas basé sur le taux d’intérêt hypothécaire actuel, mais sur un taux moyen à long terme. Cela représente entre 4,5 et 5% selon les banques.
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