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Amortir l’hypothèque de façon judicieuse

Le bon ratio prêt/valeur pour la retraite

Si votre bien immobilier doit également servir de plan de retraite, il est essentiel que vous gardiez un œil sur votre hypothèque. Car la situation financière change lorsque l’on quitte le marché du travail: Le salaire est remplacé par les prestations de l'AVS, de la caisse de pension, et éventuellement du pilier 3a, mais le montant total reste généralement moins élevé. Cependant, il est possible d'augmenter les ressources, par exemple, en souscrivant à une police d'assurance-vie, ou en comptant sur un éventuel héritage. Tous ces éléments influent sur le financement de votre hypothèque.

Amortir l’hypothèque à un taux fiscalement avantageux

La deuxième hypothèque doit être remboursée dans les 15 ans – mais au plus tard à la retraite. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire pour le montant total du prêt, vous devez l’amortir à 65% de la valeur vénale du bien immobilier. Pour cela, vous avez deux possibilités: l’amortissement direct où vous remboursez la dette en versements réguliers, et l’amortissement indirect via le pilier 3a. L’amortissement indirect est généralement l’option la plus avantageuse, car vous pouvez déduire les versements dans votre déclaration d’impôts ainsi que des intérêts plus élevés (pour en savoir plus, cliquez ici).

Jusqu’à quel montant l’hypothèque doit-elle être réduite?

Serait-il judicieux d’amortir l’hypothèque au-delà des 65%? Cela dépend de votre situation financière après la retraite. Car même avec les revenus les plus faibles, les règles du calcul de la capacité financière doivent être respectées: les intérêts hypothécaires et les frais accessoires ne doivent pas représenter ensemble plus d’un tiers environ de vos revenus.

L’appartement en PPE de Gerhard O. a une valeur vénale de CHF 600’000, son hypothèque s’élève à CHF 360’000. Il a calculé que son revenu après la retraite sera d’environ CHF 57’000. Ses coûts de logement peuvent alors s’élever à CHF 19’000 au maximum. C’est-à-dire:

Gerhard O. doit donc réduire son hypothèque de 100’000 francs d’ici à sa retraite.

Si vos calculs montrent des résultats similaires, vous devriez commencer à rembourser le prêt de façon anticipé. Pendant la vie active, il est généralement plus facile d’épargner les sommes nécessaires.

Amortir ou placer?

Vous avez fait un petit héritage et vous envisagez maintenant de rembourser l’hypothèque de manière substantielle. Votre conseiller financier vous conseille plutôt de placer l’argent de manière rentable. Qu’est-ce qui est le plus intéressant: l’amortissement ou le placement?

Supposons que vous réduisiez le montant de l’hypothèque de CHF 100’000, vous paierez chaque année CHF 3000 de moins en intérêts hypothécaires pour un taux d’intérêt de 3%. Le montant que vous pouvez déduire dans votre déclaration d’impôt est également réduit de ces CHF 3’000. Vous payez donc un peu plus d’impôts: avec un taux d’imposition marginal de 25%, cela correspond à CHF 750 (pour en savoir plus sur le taux d’imposition marginal, voir «Économiser des impôts grâce au pilier 3a»). Au final, il vous reste tout de même CHF 2’250 de plus sur votre compte.

Dans quelle mesure un placement doit-il maintenant être rentable pour que vous puissiez en profiter au maximum? Le rendement net du placement, c’est-à-dire le rendement net d’impôt, doit être supérieur au montant économisé grâce à l’amortissement. Les éléments essentiels de ce calcul sont le taux d’intérêt hypothécaire actuel et votre taux d’imposition marginal – le taux auquel CHF 1’000 de revenus supplémentaires sont imposés. Et donc, plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus votre rendement après impôt peut être faible. Ou, en d’autres termes: plus vos revenus sont élevés, plus votre charge fiscale est élevée, plus il est probable que faire des dettes en vaille la peine.