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Le contenu de ce guide indépendant de l’édition du Beobachter est publié sous licence Clientis.

Financer son propre bien immobilier de façon durable

Calculez le coût de votre propre bien immobilier.

En Suisse, la plupart des logements en propriété à propre usage sont financés par des fonds propres et des prêts hypothécaires.

• Vous devez disposer vous-même des fonds propres. Vous devez apporter au moins 20% du prix d’achat ou de la valeur vénale sous forme de fonds propres. Si le volume est plus élevé, tant mieux; cela réduit le coût annuel du logement.
• Le capital emprunté se présente sous la forme d’un prêt hypothécaire accordé par une banque, un assureur ou un fournisseur de prêts hypothécaires spécialisé. Le prêt est généralement divisé en une première hypothèque (maximum 65% du prix d’achat) et une deuxième hypothèque (jusqu’à 15%). Pour la deuxième hypothèque, un taux d’intérêt plus élevé est appliqué selon la banque. En outre, elle doit être amortie dans un délai de 15 ans et/ou avant le départ à la retraite. De nombreux prestataires accordent plutôt un prêt hypothécaire pour la totalité du ratio prêt/valeur (maximum 80%). Il doit également être amorti à 65% de sa valeur vénale.

Les fournisseurs de prêts hypothécaires basent toujours leurs calculs sur la valeur du marché. Si vous êtes vous-même prêt à payer un prix fort pour un bien immobilier particulièrement charmant, vous devrez apporter plus de fonds propres.

Quel objet pouvez-vous vous permettre?

Le type de bien immobilier que vous pouvez vous permettre dépend principalement de vos revenus en plus de vos fonds propres. En règle générale, la charge annuelle de votre logement ne doit pas dépasser environ un tiers de vos revenus.

Lorsqu’un établissement financier vérifie si vous remplissez les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire, il compare vos revenus avec les frais de logement imputés dans un calcul de la capacité financière. Ces coûts comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement de la deuxième hypothèque et les frais accessoires (selon la banque et le bien immobilier, de 0,75 à 1% de sa valeur). Vous trouverez un exemple du calcul de la capacité financière dans le guide «Acquérir son propre bien immobilier».

Dans ce calcul de l’accessibilité, les institutions financières ne prennent pas en compte les taux d’intérêt hypothécaires actuels, mais plutôt une valeur moyenne à long terme. Le taux d’intérêt moyen imputé est généralement de 5% (état 2024).

D’où proviennent les fonds propres?

Vous devez apporter vous-même au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres. Voilà les sources:

• Épargne, titres
  Quelle part de vos économies pouvez-vous utiliser pour acheter votre bien immobilier? Quels titres voulez-vous vendre? Dans tous les cas, gardez une réserve pour les imprévus les mois suivants.
• Avoirs du 2^ème pilier et du pilier 3a
  Vous pouvez couvrir une partie de vos fonds propres avec l’argent de votre épargne-retraite. Deux options s’offrent à vous: un retrait anticipé et une mise en gage (voir ci-dessous).
• Avance d’hoirie, donation
  Si la situation financière des parents le permet, une avance d’hoirie et une donation est un bon moyen de lever des fonds propres. La transparence envers les autres membres de la famille est primordiale. Pour savoir ce à quoi vous devez prêter attention, cliquez ici.

Retrait anticipé: augmenter ses fonds propres avec votre capital vieillesse de la caisse de pension

Bien que votre capital vieillesse de la caisse de pension soit réservé à la retraite, vous pouvez le retirer par anticipation pour l’achat d’un logement en propriété à usage propre. Cela augmente votre capital propre, ce qui signifie que vous avez besoin d’un prêt hypothécaire moins important et que vous payez moins d’intérêts. Toutefois, au moins dix pour cent du prix d’achat doit être constitué de capitaux propres «réels» et ne peut pas provenir de l’argent de la caisse de pension.

Un tel retrait anticipé n’est possible que tous les cinq ans et le montant minimum est de CHF 20’000. Pour les assurés de plus de 50 ans, il y a un plafond au retrait maximal. Le montant que vous pouvez retirer par anticipation pour l’accès à la propriété est généralement indiqué dans votre certificat de prévoyance; si ce n’est pas le cas, demandez-le à votre caisse de pension.

En cas de retrait anticipé, vos prestations de retraite de la caisse de pension seront réduites, sauf si vous remboursez le capital retiré, y compris les intérêts, avant votre départ en retraite. Pour certaines caisses, les prestations en cas d’invalidité ou de décès sont également affectées. Il est vivement conseillé de combler une lacune ainsi occasionnée avec une police d’assurance contre les risques. Vous supporterez vous-même ces frais de couverture supplémentaires – vous devez en tenir compte dans votre budget.

Mise en gage: votre capital de vieillesse de la caisse de pension comme garantie

Si vous choisissez la mise en gage, le capital de la caisse de pension sert de garantie à la banque. En contrepartie, cette dernière accorde un prêt qui permet un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 90% du prix d’achat. Les taux d’intérêt pour ce type de prêt se situent généralement dans la fourchette de ceux de la première hypothèque.

L’avantage pour vous: il n’y a pas de perte de prestations quant au 2^ème pilier, la totalité de votre capital vieillesse continuera à générer des intérêts. Comme la charge totale du bien immobilier peut être plus élevée, les intérêts de la dette que vous pouvez déduire dans votre déclaration d’impôts le seront également. Cependant, vous devez également amortir cette hypothèque à 65% avant l’âge de la retraite.

La mise en gage est généralement la meilleure solution. Toutefois, elle ne fonctionne que si vos revenus sont suffisamment élevés pour que les taux d’intérêt élevés restent abordables. En outre, la banque aura à l’avenir son mot à dire sur le sort de votre capital de prévoyance. Par exemple, si vous souhaitez retirer une partie de l’argent pour créer votre propre entreprise, vous devez obtenir son accord pour le faire. Dans le pire des cas – si vous devez vendre et que le produit de la vente ne couvre que la dette hypothécaire – il peut y avoir une lacune dans votre épargne-retraite, même avec une mise en gage.

Utiliser les actifs du pilier 3a

Vous pouvez également utiliser vos actifs 3a pour acheter votre bien immobilier. Les conditions sont les mêmes que pour les avoirs du 2^ème pilier. Cependant, vous pouvez également utiliser l’argent du pilier 3a pour les 10% de fonds propres «réels», et il n’y a pas de montant minimum requis. Au lieu de retirer votre capital 3a par anticipation, vous pouvez également le mettre en gage auprès de votre banque pour garantir un prêt hypothécaire plus élevé.
 

Quelle est la bonne hypothèque?

L’élément le plus important du financement du bien immobilier est le prêt hypothécaire. Hypothèque à taux variable, hypothèque sur le marché monétaire, hypothèque à taux fixe, hypothèque combinée – la gamme de produits est variée et les noms diffèrent d’une banque à l’autre. Le mieux est de vous faire une première impression sur ce qui est proposé sur Internet; les bons endroits pour commencer sont votre banque habituelle ou votre assureur. Le modèle que vous choisirez finalement dépend de vos besoins. Si vous recherchez une sécurité budgétaire, vous opterez pour un prêt hypothécaire à taux fixe; si vous pouvez supporter les fluctuations des taux d’intérêt et souhaitez participer à des réductions, vous opterez plutôt pour un prêt hypothécaire du marché monétaire.