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Amortissement de l’hypothèque, impôts, entretien

Impôts pour les propriétaires de biens immobiliers

La valeur fiscale et la valeur locative de votre bien immobilier augmenteront la charge fiscale. En revanche, vous pourrez déduire les dettes, les intérêts passifs et les frais d’entretien. Cependant, la possession d’un bien immobilier ne diminue pas automatiquement la charge fiscale.

Valeur locative

La valeur locative est un revenu fictif que vous pourriez gagner si vous n’habitiez pas vous-même votre bien immobilier, mais que vous le louiez. Ce montant est ajouté dans les revenus de la déclaration d’impôt. Le montant de la valeur locative de votre bien immobilier vous est généralement notifié par écrit par l’administration fiscale.

Hypothèque et intérêts

Vous pouvez déduire la dette hypothécaire de votre patrimoine dans votre déclaration d’impôts. Les intérêts hypothécaires et les intérêts sur les prêts personnels que vous avez réglés pendant la période fiscale peuvent être déduits de vos revenus.

Coûts d’entretien

Les coûts pour les travaux d’entretien peuvent être déduits. Vous pouvez choisir entre une déduction forfaitaire ou – si le forfait est dépassé – une déduction à hauteur des frais réels. La déduction forfaitaire s’applique dans de nombreux cantons de la façon suivante: pour les biens immobiliers de dix ans, vous pouvez déduire 10 % de la valeur locative, pour les biens immobiliers plus anciens, 20 %.

Amortir l’hypothèque à un taux fiscalement avantageux

Vous devez amortir votre prêt hypothécaire jusqu’à hauteur des deux tiers de la valeur du bien immobilier dans un délai de 15 ans, au plus tard à la retraite. Vous avez deux options:

Amortissement direct

Vous remboursez la dette par versements réguliers. Cela réduit l’hypothèque et la charge d’intérêts. Toutefois, cela réduit également les dettes et les intérêts passifs que vous pouvez déduire dans votre déclaration d’impôts.

Amortissement indirect

Vous transférez le montant de l’amortissement sur un compte 3a ou une police 3a. Ici, le capital est généralement immobilisé jusqu’à l’âge de la retraite. Ensuite, la totalité de la somme est prélevée et l’hypothèque est remboursée. Avec cette option, les intérêts hypothécaires déductibles restent inchangés. Il est également possible de retirer le capital avant d’atteindre l’âge de la retraite si vous l’utilisez pour rembourser l’hypothèque. Vous pouvez effectuer un tel retrait anticipé tous les cinq ans. Les intérêts hypothécaires déductibles se réduisent avec le remboursement.

L’amortissement indirect via le pilier 3a est moins onéreux. En effet, vous pouvez déduire les paiements du pilier 3a de vos revenus dans votre déclaration d’impôts. Si, en outre, l’hypothèque et les intérêts y afférents restent toujours au même niveau, cela permet également des déductions plus élevées. Mais vous ne devez pas oublier que vous devrez alors payer des intérêts hypothécaires sur le même montant pendant toute la période d’amortissement.

• Charge financière de l’hypothèque après la retraite
   

Les locataires n’ont pas à se préoccuper de l’entretien du bien immobilier, celui-ci est à la charge des propriétaires. Il est judicieux de réserver chaque année environ 1 % du prix d’achat pour les travaux de réparation – à condition que la maison ou l’appartement soit de construction récente ou au moins rénové et en parfait état. Pour un vieux bâtiment, le pourcentage devrait être plus élevé.

Les frais d’entretien peuvent être pour le moment déduits dans la déclaration d’impôt. Les critères en sont les suivants:

Préservation de la valeur, augmentation de la valeur

Vous ne pouvez déduire que les frais de conservation de la valeur, par exemple pour la rénovation de la terrasse. Si vous faites transformer la terrasse en jardin d’hiver, ces frais ne seront pas déductibles; ils augmentent la valeur du bien immobilier. La plupart des cantons publient des fiches d’information qui énumèrent ce qui est considéré comme préservant la valeur et ce qui est considéré comme l’augmentant.

Efficacité énergétique

Les investissements dans les mesures d’économie d’énergie, telles que l’installation de fenêtres à triple vitrage, constituent certes une plus-value, mais vous pouvez toujours en déduire le coût sur votre déclaration fiscale.

Forfait ou effectif

Vous pouvez demander la déduction forfaitaire même si vous n’avez pas fait d’investissements. Au niveau fédéral et dans la plupart des cantons, vous décidez chaque année si vous souhaitez déduire le montant forfaitaire ou les frais d’entretien réels. Il est donc intéressant de regrouper les petits travaux d’entretien en une seule année civile. Vous pouvez ensuite, par exemple, demander le montant forfaitaire pendant quatre ans et déduire la dépense effective la plus élevée la cinquième année.